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从不管你买还是不买,北京海淀成为豪宅聚集地

发布时间:2019-10-04 00:10编辑:房产投资浏览(108)

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      法制晚报讯 提到海淀楼市,最让人关注、感慨的莫过于这一地区的豪宅与学区房。海淀的住宅区域和教育资源可谓北京市最为“顶级”。由于这些稀缺优势,当前的海淀楼市价格水涨船高,这已让多少人望洋兴叹。

    优选的价值决定未来走向

      区域行情 地域、资源优势尽显

    最近各种负面的消息满天飞,限购的升级加上楼市成交量的下滑,让很多人产生了焦虑,房价会不会跌?现在到底该不该买?成为很多人关注的问题。

      五年前,海淀房地产市场经历了发展的黄金期。在此之后,海淀地区由于土地稀缺等诸多因素,住宅供应较少,供需结构比较紧张,其区域商品房的特征表现为高端产品占比较大。由此,海淀区成为越来越多的高端住宅聚集地,价格在未来还会上涨。

    国家的改革政策肯定是向着良性发展,今天我们可以从微观着眼,单从这个一线城市北京的海淀区来分析。

      “目前海淀住宅方面,缺乏土地供应,新项目一般都做中高端的产品,毕竟海淀区域的土地稀缺性、地理优势及人文背景是很多区域无法比拟的。另外,包括上地和中关村的产业集群,对住宅需求量的推动也有挺大帮助。海淀未来只要有新产品,卖的应该会不错。”亚豪机构总监郭毅如是说。

    6、7月份以来,海淀的二手房成交量确实是下滑的,房价变动却不大,在北京各区域成交量中排名仍居第二。 成交量最高的是朝阳区,不过朝阳区的在售二手房数量是海淀的2倍还多。

      另一方面,提到海淀就不得不提学区房。根据教育部文件要求,到2015年,19个大城市所有县实行划片就近入学,100%的小学划片就近入学,90%以上的初中实现划片入学。

    海淀二手房单价是8.3万/㎡,远高于全市均价6.2万/㎡,而朝阳区二手房单价6.7万/㎡。这不乏海淀的教育资源学区房加码。

      在海淀中关村等传统学区,由于重点小学和中学众多,形成了远近闻名的学区房价格高地。以中关村二小为例,去年每平方米价格在8万多元,现在学区房价格已经往每平方米10万元以上飙升,而且附近学区房更是一起抱团涨,最便宜的总价也要300万-400万元。相较于2009年附近学区房每平方米2万多的房价,五年多来翻了近5倍。

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      市场分析 未来价格依旧走俏

    海淀在售二手房源和它受追捧的程度相比,数量并不多。新楼盘和其他近郊区相比就更少了。

      未来,海淀区域由于土地出让有限,房地产市场供应量以较少,产品相对稀缺。市场会有稳定的提升,但是也不排除某一时间段高涨的可能性。随着购买人群更新换代和产品升级的需求比的增长,区域的市场趋于高端化,未来刚需仅会在一些很偏远区域。

    这些都说明了海淀房子的价值和稀缺性。

      学区房方面,由于北京教育资源的不平均,海淀区学区房价格短时间下降的可能性几乎没有。链家地产市场研究部的统计数据显示,2013年北京市学区房成交均价上涨31.4%,高于全市平均涨幅5.5个百分点。从成交价格方面来看,大部分重点小学的学区房价格,要比周边非学区房楼盘高出30%以上。不难看出,作为教育资源集中的海淀区,学区房价格还会走俏。本版文/马雲龙

    7.31中央政治局会议已经明确提出坚决遏制房价上涨,成交量下滑,说明楼市已经遏制了炒的需求,剩下的是刚需和改善这种住的需求。

      城建世华龙樾

    海淀,信息产业及高科技人才汇集,成为创富精英最为集中的区域。中国正值发展高新产业、引进人才、稳定就业的改革路径之上。

      项目位置:海淀清河小营,地铁8号线西小口站

    海淀带来了更多的可能性。

      项目价格:均价44206元/平方米

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      最新动态:世华龙樾二期预计2014年下半年入市。项目预售房源为9层洋房产品,低密,预售户型为140-170平米三居,精装

    海淀楼市成交量会不会上涨?

      西山壹号院

    《麻省理工科技评论》曾这样评价,“全世界的城市都在试图复制硅谷,但到目前为止,只有一座城市成为硅谷真正的竞争对手,它就是北京。” 而北京科技创新的策源地则是海淀。

      项目位置:海淀区永丰路

    今年5月份,小米上市的消息让北京一个区域的房价都骚动起来——小米的总部就在海淀的西二旗。

      项目价格:4000万元/套

    这个估值千亿美元的科技独角兽,让小米的大批持股员工拥有了百万、千万甚至亿万的身家,身价百万以上的员工或许可以近万计。

      项目动态:典藏楼王即将上市

    等股票套现解禁之时,小米码农们会不会把房产证作为推动中国科技产业的褒奖?会不会把股票换为房产作为婚姻通行证?如同当年阿里上市给杭州楼市添了一把火。

      项目户型:500平米五居五卫

    按照美国的经验证明,巨型IPO和巨型企业对总部所在地房地产市场有巨大的提振。这几年来,随着苹果、谷歌、FaceBook的迅速崛起后,硅谷的房价和物价都大幅上涨。互联网企业的崛起上市,势必将造就一批潜在的住宅买家。

    当然,时局不一样,如今,房价上涨肯定会遭到抑制,但有资格的刚需入市买房,有资金的改善想要换房,再加上海淀凭借深厚的人文底蕴、优质的教育资源、稀缺性资源优势,海淀楼市成交量就不可能萎缩。

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    有升值潜力的板块

    海淀的区域很广,从房价和板块价值来看又有很大区别。那么刚需和刚改若想在海淀找一个既具备区位优势又能够接受的房价就非常重要了。

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    首先,从区位优势、教育资源、创新产业综合来看,更有价值的区域集中在西北四环五环外。既有中关村科学城的利好,创新科技产业、互联网公司比较集中。全国科技创新中心核心区建设的战略腹地和重要支撑。

    又有比较优质的教育资源,而且生态环境非常好,位置来看更接近主城区,还是上风上水。

    接着,我们找一下更具价格优势的板块。

    各板块的房价:

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    很明显,价格最占优势的当属上清板块,小米的总部西二旗位于清河西北部。

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    第三,优势对比

    清河-上地版块处于京新高速、京藏高速和北五环的“U”型区域,区位优势明显,建成和在建的小区众多,人口密集程度高。

    清河位于北五环外,紧邻奥森板块,过去很长时间一直不太受关注。

    未来的清河将充分利用海淀区科技创新结果,升级传统制造业,成为海淀区主要的新技术和新产品的产业化基地。

    随着如今京张高铁开建,清河站将变身成为北京城北部的交通枢纽。不仅要作为京张高铁的始发站之一,还要成为北京城北的新地标!

    13号线、昌平线、19号线支线都要在此汇集。

    作为京西北的大型的生活区,最近几年,大量的科技企业的入住,中关村的北扩,临近上地科技园区的优势,让这个区域越来越成为都市白领住房的首选。

    在未来,这里还有更大的潜力可以挖掘。

    上地的产业和学区更占优势,清河的交通及生活配套优于上地。

    上地、清河这两大区域的楼盘主要面对的是在周边工作生活的人群,包括在中关村、西二旗等地工作的人。该地区的一大就是资源丰富,很适合改善性需求的购房者。

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    上清板块楼盘推荐

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    这里面最好的学区是海淀上地实验小学,属于区重点小学,在海淀划为A类学校。还有是重点中学101初中部,学区划片有上地东里小区、上地西里小区和上地佳园。

    上地实验小学就在东里小区里面,孩子上下学非常方便,101中学在西里小区北门对面,两所学校直线距离几百米。

    合景映月臺在地铁13号线上地站东北侧,2016年建成比较新,产品洋房和叠拼别墅。属于海淀实验二小或上地实验小学的划片学区房,很适合有二次改善需求的家庭。

    清河的这几个代表楼盘的品质都不错。华润橡树湾,是清河最具代表性的高档楼盘。小区环境优美,公园式景观设计。小区居住人群以中关村,软件园等白领知识分子居多,人群素质高。

    紧邻彩城购物中心购物方便,道路交通也还算方便,只是距离地铁比较远。

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    ▲橡树湾

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    ▲五彩城

    世华龙樾紧邻地铁西小口站。园区档次高档,绿化好,管理好,大堂干净整洁,没有乱停乱放现象。户型也不错。

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    ▲世华龙樾

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    ▲周边环境,旁边就是十一学校

    上林溪园区内部环境楼梯外观都不错,管理也好。但是园区周边环境跟不上园区档次,有点乱。

    观林园位于清河东,是2008年的次新房,距离奥森板块比较近。

    这个小区小区最大的特点是35米宽的楼间距,进入园区明显感觉宽敞。有水系景观,园林绿化做的不错。园区内设置有幼儿园。小区对面就是东升文体公园,旁边的商业有宝盛广场。

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    ▲观林园

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    有几种可能性

    海淀拥有北京最坚实的科技产业和另各区羡慕的强大教育资源,区域客群具有“高知、高智、高职”的三高美誉,充沛的购买力和优渥的城市配套,让海淀的高端住宅备受瞩目。这也正是海淀科技精英们的创富能力和需求所在。

    近年来,海淀将珍贵的土地大量用于产业园区的建设,住宅供地极度匮乏,造成商品住宅的供需缺口急剧扩大。

    大户型、高品质的住宅产品将在海淀将会越来越少,因为共有产权房也大量入市了。

    另外,一直占据学区房优势的海淀,在2019年将有一个变局。

    从2019年1月1日起,在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房,用于申请入学的,将不再对应一所学校,实施多校划片。

    多校划片是什么意思呢?就是一个小区对应多个小学初中,让买了学区房的家庭也不确定到底能上哪个 学校,目的是通过这种方式为学区房降温,把就近入学落到实处。

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    也就是说,“新人新办法”,以后买学区房的,尤其是在海淀区这样教育资源分布并不均衡的大区,2019年以后业主购买到手的“学区房”的价值有可能会大大降低,原本实打实能上名校的学区房有了风险,可能只有三分之一的机会能上名校。

    但是,反过来说,如果你是2019年前购房的“老业主”,孩子就可以仍旧享受“单校划片”的政策,有购买学区房需求的业主,一定会抢在2019年1月前进行网签。

    因此,海淀区的学区房有可能在下半年迎来一波“集中网签”的抢房热潮。

    这与小米入市半年后股票套现解禁似乎时间差不多,而且最近听闻东西海的部分学区房已经升温。不管海淀房价是否遏制上涨,但市场占有率不会低。

    房源有限,是等降价还是提前卡位,只有你自己决定。

    不过,无论你买还是不买,海淀的价值都在那里。

    (来源:米宅北京)


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